Я работаю инженером в компании ТЕХНОНИКОЛЬ, занимаюсь техническим аудитом кровель. Проще говоря, лазаю по крышам и ищу, где строители накосячили. За 12 лет насмотрелся всякого.

Эта история началась в феврале 2025 года. Мне позвонили и попросили срочно осмотреть кровлю торгового центра — там протечки. Но то, что я покажу тут — актуально вне сезона.

В этой статье на кейсе покажу, как проходит аудит кровли — от первого визуального осмотра до финального отчёта. Чтобы и вы знали, на что стоит обратить внимание на крыше уже сейчас, чтобы весной не пришлось тоже платить 17 млн.

Дисклеймер: я сознательно упростил описание, чтобы статья была интересна широкой аудитории.

Первые признаки проблем

Приехал в Домодедово в понедельник утром. Торговый центр — типичная коробка из сэндвич-панелей. Площадь кровли 2300 квадратных метров. По документам кровлю смонтировали в феврале 2008 года.

Поднимаюсь на крышу и сразу понимаю: будет весело. Серая полимерная мембрана местами покрыта тёмными пятнами. Это застойные зоны — места, где скапливается вода. На исправной кровле воды быть не должно вообще. Здесь же она стоит лужами.

По кровле разбросаны посторонние предметы: куски кабеля, обломки крепежа, строительный мусор. Местами валяются металлические стружки, видны капли масла. Всё это попало на кровлю за время эксплуатации.

Обнаружил битумные пятна — видимо, когда-то здесь ремонтировали кровлю битумными материалами. Но битум несовместим с полимерной мембраной. Он её разрушает.

Осматриваем швы и примыкания

По технологии полимерную мембрану укладывают полосами. Стыки между полосами сваривают горячим воздухом с помощью автоматического и ручного сварочного оборудования. Получается монолитное покрытие. Если шов сварен правильно, он прочнее самого материала.

Полимерную мембрану заводят на стену и крепят краевой рейкой. Сверху устанавливают парапетную крышку с уклоном — чтобы вода стекала на кровлю.

Местами есть уклоны крышки в сторону фасада. Из-за этого вода стекает на фасад и загрязняет его.

Вскрываем кровельный пирог

Визуальный осмотр — это только начало. Беру инструменты и начинаю детальное обследование. У меня с собой влагомер, нож для вскрытий, рулетка и куча других железок.

Чтобы понять масштаб проблемы, делаю контрольные вскрытия. Острым ножом аккуратно разрезаю кровельный пирог и смотрю, что внутри.

Влагомером проверяю состояние утеплителя. Прибор показывает влажность материала. Втыкаю щуп в кровельный пирог и смотрю на дисплей — утеплитель мокрый.

Мокрый утеплитель — это катастрофа. Он теряет теплоизоляционные свойства. Зимой через такую кровлю уходит в разы больше тепла. Плюс есть риск промерзания всего пирога и разрушения конструкции.

Под утеплителем обнаруживаю полиэтиленовую плёнку толщиной 100 микрон. Это пароизоляция — она должна защищать утеплитель от влаги изнутри помещения.

Продолжаю исследование и добираюсь до основания. И тут выясняется: железобетонная плита тоже влажная.

Получается, что промок весь кровельный пирог — от мембраны до несущего основания.

Проверяем крепёж

Отдельная песня. Здесь использовали фасадные крепежи. Они короткие, у них узкая и мягкая шляпка. Такой крепеж проходит через утеплитель и создает мостик холода. 

Полимерную мембрану и утеплитель крепят к основанию специальными кровельными саморезами.

Расстояние между крепежами тоже нарушено. По нормам оно не должно превышать 350 мм. Здесь местами доходит до 600-700 мм. При сильном ветре такое крепление может не выдержать.

Ни одно крепление не сделали правильно.

Проверяем систему водоотвода

Всего на кровле установлено 6 водоприёмных воронок. Они должны собирать воду и отводить её в ливневую канализацию.

В одной воронке обнаружил пластиковую бутылку, её занесло ветром. Засорённые воронки не работают. Вода переливается через край и растекается по кровле.

Проверяем герметизацию проходок

Через кровлю проходят трубы, кабели, опоры оборудования. Каждый проход должен быть герметично заделан. Иначе туда затечёт вода.

Стандартное решение — металлический хомут плюс полиуретановый герметик. Просто, надёжно, проверено временем.

В местах, где герметизация есть, она выполнена кое-как. Герметик нанесён неравномерно, местами отслоился.

Подводим итоги и считаем стоимость ремонта

Заказчик получил на руки отчёт на 29 страницах с детальным описанием всех дефектов.

Моя рекомендация категоричная — полный демонтаж до основания и новая кровельная система. Экономить на частичном ремонте нет смысла. Слишком много проблем, они связаны между собой. Заплатить придётся всё равно, но качество будет хуже.

После детального обследования сажусь считать стоимость ремонта. Учитываю демонтаж старой кровли, вывоз мусора, покупку материалов и монтажные работы.

Получаются такие цифры:

Через месяц после моего отчёта заказчик принял решение о полной замене кровли. Работы планировали начать весной. Надеюсь, на этот раз всё сделали правильно.

Каждая подобная история — это цепочка ошибок на разных этапах. Неправильно спроектировали, выбрали неопытного подрядчика, сэкономили на материалах, не проконтролировали монтаж. В итоге — протечки и дорогие переделки.

Мы в ТЕХНОНИКОЛЬ создали инструменты для каждого этапа строительства, чтобы таких историй было меньше.

На этапе проектирования предлагаем онлайн-калькуляторы, которые экономят сотни часов проектировщиков. Они учитывают все последние требования законодательства и одобрены профильными институтами. Для современного проектирования в 3D есть BIM-библиотеки — они позволяют визуализировать весь проект и выявить коллизии еще до стройки.

При выборе подрядчика поможет платформа roof.ru. Там 6000+ проверенных подрядчиков с подтвержденным рейтингом и реальными объектами в портфолио. Заказчик размещает проект, подрядчики подают заявки с детальными сметами. Можно посмотреть их работы, почитать отзывы, сравнить цены.

Во время монтажа вызовите независимого инженера — он проверит ключевые этапы, оценит качество и при необходимости обучит бригаду прямо на объекте. Или воспользуйтесь бесплатным приложением TN Check — в нём есть чек-листы и пошаговые инструкции. Работает офлайн, удобно прямо на стройке.

За помощь в написании статьи спасибо:

Анушавану Хачатряну — инженеру Службы Качества ТЕХНОНИКОЛЬ

Список основных нормативных документов:

1. СП 17.13330.2017 Кровли 

2. СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия 

3. СП 50.13330.2024 Тепловая защита зданий 

4. Инструкция по монтажу однослойной кровли из полимерной мембраны ТЕХНОНИКОЛЬ

5. Руководство по проектированию и устройству кровель из полимерной мембраны ТЕХНОНИКОЛЬ

6. Альбом технических решений по устройству примыканий в плоских кровлях из полимерной мембраны по железобетонному основанию

7. Устройство крыш с несущим железобетонным основанием, механическим способом крепления теплоизоляции и водоизоляционным ковром из полимерных мембран