Рынок жилой недвижимости давно перестал быть «тёмным лесом», где у одних есть закрытые базы, а другие вынуждены искать объявления в газетах.

Сегодня все источники открыты: ЦИАН, Авито, Яндекс.Недвижимость, домовые чаты, Telegram-каналы. Более того, многие айтишники пишут свои парсеры, строят фильтры и ранжируют варианты по критериям — цена, площадь, локация, год постройки дома.

Но вот проблема: алгоритм отбора не решает главного вопроса:

Как из десятков «подходящих» объектов выбрать те, куда реально стоит ехать на просмотр, а тем более — вносить задаток и тратить деньги на юридическую проверку?

Неправильный выбор на этапе бронирования почти всегда оборачивается потерей ресурсов: времени, нервов, денег.

Почему «потом отдам юристу на проверку» не работает

Сомнительный подход: «Сначала выберу квартиру, а потом отдам юристу». На практике это неэффективно.

• Хороший юрист работает только за оплату. Даже ДомКлик не начнёт проверку без предоплаты.

• Если кто-то «проверяет бесплатно», то возникает вопрос: зачем? Скорее всего, перед вами агент, у которого цель — не глубокая экспертиза, а побыстрее довести до задатка. Глубокие экспертизы дорогие и просто так специалист не будет вкладываться свои деньги.

Именно поэтому важно фильтровать объекты ещё до привлечения специалистов. Это экономит десятки и сотни тысяч рублей. А так же кучу времени и нервов.

Минимальный экспресс-анализ: что можно сделать самому

Даже без юриста у вас есть инструменты:

• Выписка ЕГРН (Росреестр) — количество собственников, дата регистрации, есть ли обременения.

• Сравнение данных продавца и Росреестра — нередко «забывают» упомянуть ипотеку или лишнего собственника.

• Первичный опрос продавца — история, документы, прошлые перепродажи и др.

Я часто делаю такую экспресс-проверку за клиентов: сверяю данные, задаю вопросы, нахожу несостыковки.

Но есть минус — покупатели не всегда готовы тратить деньги, пока не уверены, что квартира «рабочая».

Простое решение: ИИ как фильтр

Тут появляется инструмент, близкий айтишнику: GPT.

Алгоритм:

1. Звоните по объявлению.

2. Записываете разговор с продавцом или агентом.

3. Транскрибируете в текст.

4. Загоняете текст в GPT с промптом, например: «Проанализируй диалог и укажи, есть ли настораживающие моменты в истории квартиры, с документами и другими юридическим аспектами. Сформулируй дополнительные вопросы к продавцу».

Таким образом, вы уже на нулевом этапе получаете «машинную подсветку» скрытых рисков. GPT не заменяет юриста, но помогает быстро отбрасывать сомнительные варианты.

Можно обзвонить несколько квартир и выгрузить результаты в GPT для сравнения, какая лучше.

Что спрашивать у продавца: чек-лист вопросов

Здесь важно не полагаться на «интуицию», а задавать правильные вопросы. Минимальный набор вопросов:

1. С кем разговариваю — с собственником или агентом?

2. Сколько лет квартира в собственности?

3. Сколько собственников всего?

4. Есть ли среди них дети?

5. Кто прописан сейчас?

6. На каком основании получена квартира (покупка, приватизация, наследство, дарение)?

7. Есть ли ипотека, залоги или иные обременения?

8. Когда куплена квартира: до брака или в браке?

9. Есть ли брачный договор?

10. Были ли отказники от приватизации?

11. Если покупали у физлиц — какая история предыдущей сделки?

12. Когда продавец готов выходить на сделку?

13. Почему вообще продаётся квартира?

14. Все ли собственники будут лично присутствовать на сделке или кто-то продает по доверенности?

15. Прямая продажа или альтернатива (сразу покупают другое жильё)?

Пример: как детали превращаются в риски

Допустим, продавец говорит: «Собственников двое».

• Если это муж и жена — вопросов пока нет.

• Если мама и дочь приватизировали, а отец «отказался» от доли — появляется риск. Такой отец имеет право на пожизненную регистрацию и может через суд восстановить своё право пользования.

В худшем случае — вы купите квартиру, но через пару лет «папа» заявит права, и вернуть деньги будет невозможно.

Комичный случай при подборе квартиры

Один из интересных кейсов у меня был при подборе однокомнатной квартиры для клиента.

Сам клиент находил варианты на сайтах и присылал их мне на проверку.
Звоню по объявлению — отвечает агент. Такое происходит часто: во многих случаях именно риэлтор ведёт переговоры.

Это не всегда плохо, что отвечает агент — агенту важно продать квартиру как можно быстрее, и при правильных вопросах от него можно вытянуть больше информации, чем от собственника.

Начинаю задавать стандартный набор вопросов. И тут меня настораживает момент: в объявлении было написано «свободная продажа» (то есть без встречной покупки).
Так же я узнаю, что по возрасту собственнику был около 60 лет.

Меня сразу «триггернуло». В последнее время всё чаще встречаются истории, когда люди пенсионного или предпенсионного возраста продают квартиры под давлением телефонных мошенников.

Я начинаю уточнять: зачем продаёт, где будет жить дальше? Агент отвечает путано. Сначала говорит: «Он продаёт, но будет покупать другую квартиру».

Я уточняю: значит, это альтернативная сделка? Почему же тогда написано «свободная продажа»?

Агент объясняет: «Ну, он как бы и свободно может продать, но всё равно собирается купить другую квартиру в этом же доме».

Я спрашиваю: «Какую именно?» Ответ: «Однокомнатную, в соседнем подъезде».
Тут я уже не удержался от улыбки: зачем продавать «однушку», чтобы купить точно такую же, в том же доме? Проблемные соседи, что ли?

И вот тут агент не выдерживает и «проговаривается»:
«Да нет, всё просто. Раньше он жил в другой квартире, но дом снесли. Ему город выдал взамен эту. В той старой квартире была еще его первая жена. Теперь она пытается отсудить половину этой квартиры. Но у неё ничего не получится, так что не переживайте».

«Спасибо, успокоили…» — подумал я.
Естественно, такую квартиру мы даже не стали рассматривать. Вероятнее всего, там была ситуация с приватизацией: собственник оформил всё на себя, а жена могла отказаться от приватизации.

В таком случае она сохраняет право пожизненной регистрации даже в этой квартире выданной взамен старой, причем не важно, что квартира будет перепродана.

Долю конечно она в этом случае не получит — но возможность пожизненно прописаться обратно в эту квартиру есть. А это уже головная боль для любого покупателя.

Но может другая ситуация, например, замешан брачный договор или иные обстоятельства, но сути это не меняет: зачем лезть в брачные споры и рисковать деньгами?

Что важно из этого кейса

1. Агент проговорилась только потому, что ей было задано много вопросов. Если бы ограничились общими фразами, риски всплыли бы только после внесения аванса.

2. Мы с клиентом сэкономили время и деньги: не поехали смотреть квартиру, не тратили средства на глубокую экспертизу.

3. Подобные детали можно выявить не только вручную, но и через ИИ-инструменты. GPT, например, способен подсветить:
   • возможное наличие «отказников»;
   • необходимость уточнить регистрацию всех членов семьи;
   • проверить, требуется ли нотариальное согласие.

Расширенный сценарий для GPT

Можно пойти ещё дальше при проверке квартиры:

• Составляете список 10 понравившихся квартир.

• Получаете по ним диалоги.

• Загружаете в GPT в одном файле.

• Просите оценить: какая квартира выглядит наиболее «прозрачной», где риски минимальны.

В результате вы быстро сокращаете пул объектов до 1–2 действительно достойных кандидатов, и уже в них можно вкладываться в полную проверку с юристами и риэлторами.

Подводим итог

Подобный подход к фильтрации информации полезен многим. На практике именно так мыслит эксперт: недвижимость — такая же система, где качество результата напрямую зависит от качества исходных данных.

• Не ждите, что «юрист потом разберётся».

• Не ведитесь на бесплатные проверки.

• Используйте экспресс-анализ и ИИ, чтобы отсекать заведомо плохие варианты.

• Сохраняйте переписку и разговоры — это ваш «лог файл» сделки.

• Записанный разговор повышает безопасность покупки квартиры в будущем.

И только после того, как объект прошёл фильтры, имеет смысл тратить деньги на полное сопровождение.

Это та самая оптимизация процесса, которая ценна в работе — и которую стоит применять к сделкам с недвижимостью.