Сначала выходит материал в Ведомостях:
https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2026/04/09/1188963-chislo-nerasprodannih-kvartir-v-gotovih-novostroikah-viroslo Число нераспроданных квартир в готовых новостройках выросло почти на 15%. Это результат снижения спроса на фоне изменений программы семейной ипотеки
Число не распроданных застройщиками квартир и апартаментов в уже введенных в эксплуатацию новостройках в городах-миллионниках в марте достигло 50 900 шт., подсчитала система мониторинга недвижимости BnMap.pro. По ее данным, это на 14,6% больше, чем было в аналогичный месяц в 2025 г. При этом, по словам представителя сервиса, общий объем экспозиции на первичном рынке за этот же период снизился на 7,2% до 319 200 лотов. В итоге доля фактически готового жилья, по информации компании, за год увеличилась с 14,6 до 15,9%.
Предложение квартир в завершенных новостройках от девелоперов действительно растет, подтверждают другие эксперты. По данным «Яндекс недвижимости», оно за год увеличилось на 30,8%. Абсолютных цифр сервис, впрочем, не приводит. По его оценкам, больше всего такого жилья сейчас в Краснодаре (25,9%) и Москве (23,2%). В числе лидеров также Новосибирск (9,2%), Екатеринбург (9,1%), Санкт-Петербург (6,8%) и Ростов-на-Дону (6,6%). Доли остальных городов-миллионников составляют от 1,2% (Нижний Новгород) до 3,3% (Уфа), говорит коммерческий директор «Яндекс недвижимости» Евгений Белокуров.
А потом выходит эта новость: https://www.kommersant.ru/doc/8589906
Съемное жилье оказалось в избытке. Рост объемов экспозиции квартир в аренду привел к снижению ставок
В первый квартал 2026 года предложение на рынке долгосрочной аренды жилья в городах-миллионниках увеличилось на треть, что привело к снижению ставок в большинстве локаций. Расширение экспозиции связано с выходом на рынок инвестиционных квартир и предложения от собственников, отложивших продажу жилья. Накопленный объем предложения может сдержать рост цен в этом году в высокий сезон.
По итогам первого квартала 2026 года предложение на рынке долгосрочной аренды в российских городах-миллионниках увеличилось на 32,4% по сравнению с четвертым кварталом 2025 года, а медианная ставка снизилась на 3,7%, до 34 тыс. руб., подсчитали в «Яндекс Аренде». Рост предложения фиксирует и ЦИАН, но в своей выборке оценивает его более умеренно — на 22% год к году по итогам марта 2026 года, до 70 тыс. объявлений.
На канале было много материалов о недвижимости (https://t.me/investacademy/2387 и https://t.me/investacademy/2174), поэтому то, что сейчас происходит, не удивительно. Посмотрим, что будет еще через пару лет, когда все "инвестиционные" лоты, купленные по семейной/льготной ипотеке "вывалятся" на рынок.
Многие думают, что цены на недвижимость падают только тогда, когда это заметно, но это не так. Даже если цены "зависнут" на текущем уровне на 10 лет, это будет означать, что они снизились. Инфляция делает свое дело.
Я покажу вам пример работы с моделями. На картинке выше вы видите оценку справедливой стоимости недвижимости в Москве — зеленая линия. Синяя линия — текущая стоимость квадратного метра (вторичка).
Справедливая оценка рассчитывается, как среднее массива справедливых оценок, начиная с 2000-года. Когда стартовая цена индексируется на разницу между инфляцией и объемом ввода новых квадратных метров.
В данный момент реальная цена немного отличается от справедливой. Если инфляция останется на уровне таргета ЦБ, а новое жилье будет вводиться с той же скоростью, то за следующие 10 лет цены будут расти не более чем на 2% в год. При стоимости квадратного метра на уровне 350-370 тысяч это уже можно будет назвать «пузырем».
Это быстрая оценка с простым сценарием. Своего рода быстрый срез того, где мы находимся. Если добавить в модель еще два показателя: прирост/убыль домохозяйств и коэффициент home ownership rate, то ситуация станет хуже, и роста не будет, как было с 2007 по 2018 год. Данные показатели крайне важные, потому что отвечают за динамику спроса на недвижимость.
Период с 2018-2019 года был удачным для покупки квартир, потому что цены были ниже справедливых. Те, кто покупал тогда, сейчас чувствуют себя хорошо. Но в текущих условиях выбирать недвижимость как инвестицию — плохая идея.
прим. кто-то может заметить, что сейчас стоимость кв.м. находится у соей справедливой оценки и что пузыря - нет. И будет прав! Действительно, текущая стоимость кв.м. находится возле справедливой и это означает, что мы еще можем отклониться вверх. И обязательно отклонились, если бы ЦБ не свернул льготные программы. А теперь нас волнует, что дальше, если статус КВО будет сохранятся. А дальше - это рост до 2% в год.
В прошлом году в одном из роликов (https://www.youtube.com/watch?v=Tz37u-SNJ0M&t=41s) я говорил, что обвала не будет, как и стремительного роста. С вероятностью 50-60% будет плавный рост на 1-2% в год (тогда эти выводы были, исходя из другой логики). Если добавить доходность от сдачи на уровне 3-4%, то получится, что вы держите актив с доходностью 4-6% годовых. Как по мне - это очень странно, учитывая, что вокруг нас сейчас просто разбросано множество альтернатив с гораздо более высоким потенциалом.
Что за альтернативы? Если Вам очень нужна недвижимость, есть куча фондов недвижимости с рентной доходностью на уровне 8-12% годовых, которые еще и в цене растут. Если не фонды недвижимости, то рос. акции на текущий момент торгуются с потенциальной доходностью 14-18% годовых.
Я уже молчу про биткоин или зарубежные акции, когда у нас за окном курс доллара 75. Так что с точки зрения распределения и управления капиталом - вполне логичным и рациональным было бы решение сократить свои объекты недвижимости, если у вас их много и перераспределиться в пользу альтернатив. И тут плюшек куча, как минимум доходность выше, как максимум диверсификация.
P.s. вчера меня упрекнули в том, что я пытаюсь подогнать модели под свои ожидания. И это далеко от истины. Я лишь беру фундаментальную логику и завожу ее в алгоритм и дальше слежу, чтоб этот алгоритм все считал правильно.
Комментарии (34)
st---v
21.04.2026 14:21цены на товар, согласно Марксу, определяются балансом спроса-предложения. много покупателей - предложения мало - цена растёт. наоборот - падает.
"справедливости" в этой формуле нет. это не экономическое понятие. хотя можно пофантазировать о нём. но для каждого справедливость - своя. например, есть категория граждан, которая считает, что единственно справедливая цена жилья - это бесплатно, когда хаты раздаёт государство (причём с поклеенными обоями - за свой счёт не готовы даже сделать этого).
ProgerMan
21.04.2026 14:21Новое жильё строится и не распродаётся, а цены при этом не падают почему-то. Вот тут говорят о 30%. Ранее льготная ипотека подняла цены на жильё так, что даже она стала не выгодна. Это мы ещё не берём во внимании проблемы у "Самолёта". Ещё можно учесть самые экономически активные слои населения и куда они "внезапно" делись за последние 4 года. И нам тут же пытаются доказать, что всё хорошо и пузыря нет.
Mimocrocodile1
21.04.2026 14:21Лет 15 читал хабр и все лень было зарегаться. Но тут не выдержал. Автор, напишите плиз, в какой компании вы управляющий, ну чисто что б обходить таких управляющих десятой дорогой.
Теперь по теме: почему снижения цен не будет, ну или как миним не будет на нормальное жилье(на панельки 70х годов вполне возможно).
С точки зрения стройки.
Открываем дом.рф. Распроданность строящегося жилья к стройготовности 95% при норме 70-80%.
Выход новых проектов: в математике эта величина называется пустым множеством. Если году в 23 - 24 и раньше постоянно что-то выходило, то сейчас комфорт - в принципе не выходит в Москве, бизнес - исчезающий вид в старой Москве, в границах ТТК выходит как минимум премимум и то полтора проекта в год. Deluxe сегмент не учитываю, это отдельный мир.
Косты - они запредельный. Не очень умные люди(тут должно быть слово намного грубее) пишушие про 50к за метр - просто не очень умные. С учетом ПФ, требований Москвы: социалка, архитектурные излишества и т.д. 300к за метр в лучшем случае для бизнес класса.
С точки зрения спроса. В России по-прежнему есть люди, у которых есть деньги, которые надо куда-то вкладывать, а вкладывать некуда. Зарубежные рынки - спасибо, в 22 году проходили. поМоекс тут прям классика, рост есть, правда отрицательный, зато темпы очень хорошие, если я захочу выкинуть деньги я предпочту просто смыть их в унитаз, чем вкладывать в акции поМоекс - результат тот же, но мороки меньше. Зарубежная недвига: Европа закрыта, а теперь еще и всякие ОАЭ не вариант. Криптоскам - ну такое. Один из очень немногих оставшихся вариантов - недвига в крупных городах РФ.
Investacademy Автор
21.04.2026 14:21Занятно видеть, как люди сами себя ограничивают. ТО, что Вы называете помоексом - дает доходность выше, чем квартиры в крупных городах. Но для этого нужно немного поработать с цифрами:) Я уже молчу про фонды недвижимости, которые рентой приносят от 8 до 12% годовых.
А там в принципе все норм, можно вкладывать все в недвигу в РФ, а потом радоваться любым девальвациям и потенциальным повышением налогов на вторые и третьи квартиры. Главное высказать свое "ФЕ" оппоненту и сказать, что он дурак. Ок. Главное потом себя утешать, что ты все сделал правильно:)
А если Вы немного расширите диапазон своей аналитики и посмотрите на динамику населения, а также учтете параметр Home ownersip rate, а после пройдетесь по миру и посмотрите, что там происходило при таких параметрах, то вопросов станет еще меньше. А если копнете еще глубже и начнете смотреть роллирующие периоды, то заметите, что у недвиги РФ есть десятилетия отрицательной доходности. Но это уже левел ап, понимаю.
Mimocrocodile1
21.04.2026 14:21ТО, что Вы называете помоексом - дает доходность выше, чем квартиры в крупных городах
Ладно не будем про квартиру взятую мной в семейку в 24 году, в конце концов семейка была не всем доступна, да и вы сильно расстроитесь от доходности. Но квартира взятая в обычную льготку(которая была доступна всем) 2.3 млн своих + 12 млн льготки в конце 22г дала 57% годовой доходности на вложенные деньги(лень считать самому, но вряд ли клод ошибся). Это при умеренно пессимистичной оценке стоиомсти (-20% от цены похожей у застройщика сейчас). Что там с помоексом? Открыл сайт мос. биржи, говорит индекс полной доходности с ноября 22 - 1%. Прям успех.
Замечу напоследок, когда я покупал эту первую квартиру в 22, я слушал ровно теже басни про помоекс, перегретую недвижимость и т.д. Очень желаю, что до 22, я правда прислушивался к этим сказкам дурачков.
avinogradov
21.04.2026 14:21Подскажите, как это в жизни работает. Купил квартиру по льготной ипотеке, вложил своих не так много, сейчас вроде как она заметно выросла в цене если прикинуть, получается очень хороший заработок. Но если её продавать, покупатель ведь уже будет брать по обычной ипотеке с высокой ставкой, и ему такой ценник неинтересен? В итоге реально ли продать и сохранить эту «прибыль», или всё равно придётся уступать и на деле заработок окажется сильно меньше? Есть ли какие-то варианты продать вместе с льготной ипотекой или это почти не работает? Вы через это проходили, как получилось на практике?
Mimocrocodile1
21.04.2026 14:21Конечно, по цене застройщика продать не реально. Я в своем комменте написал, я считаю доходность исходя из цены 0.8 от цены застройщика на похожую квартиру на текущий момент. За эту цену, думаю, ее у меня заберут даже с трупом замурованым в стену.
avinogradov
21.04.2026 14:2125% (10 млн) скидка, не продаётся, Москва, ремонт от застройщика, рядом корпус сдача через год, говорят. что всё продано, но какой этаж и размер не спросишь всё есть.
Mimocrocodile1
21.04.2026 14:21От "честной" цены застроя? В смысле без учета всех наценок за беспроцентную рассрочку, скидку от накидки и т.п.? Это прям много. Если не секрет, какой ЖК?
Я свои продавать не планирую, новую ипотеку под 6% мне никто не даст. И какой-то большой выборки нет. Единственный знакомый, который продавал в 2026, продал где-то за -15% от цены застройщика, точно сказать нельзя потому что ровно такой у застройщика не было, но ориентируясь на то что было получше и похуже.avinogradov
21.04.2026 14:21Не хочу здесь эксгибиционизмом заниматься, но я думаю вы сами найдете в Москве таких неодин, где рядом с новостроем продается Вторичка в соседнем корпусе на 25+% дешевле и не продается. По этому я бы не рассчитывал на большую прибыль учитывая что ее каждый месяц съедает банковский процент. Выйти бы хотя бы не в убыток с каждым месяцем шансов все меньше.
Investacademy Автор
21.04.2026 14:21Занятно, что Вы не находите здесь ошибки и ловушки. Вы взяли период с 2022 года, когда были льготки и т.д. Уверены, что такая динамика сохранится дальше? А что было, если взять точку отсчета не 2022 год, а 2008 год? А если с 2000?) Или вы уже продали свою квартиру и зафиксировали прибыль, о которой говорите? Не продали? А когда продадите? Через 10 лет? Уверены, что за следующие 10 лет без льготок и прочих данных недвижимость сохранит свое преимущество? Ну и т.д. Классика...
Ну и вопрос, когда вы брали в 2022 году. Если считать от лета, то тот же помоекс, как вы говорите дал 62% доходности, которую вы сейчас легко можете зафиксировать одним нажатием кнопки. ТАкже многие забывают о том, что ипотека - это кредитное плечо. Завтра потеряли работу и остались без бетона:)Mimocrocodile1
21.04.2026 14:21Уверены, что такая динамика сохранится дальше?
Уверены, что за следующие 10 лет без льготок и прочих данных недвижимость сохранит свое преимущество?
А вы уверены, что темпы роста помоекс дальше не станут еще выше (еще более отрицательными)? Все ж таки хорошая недвига имела ценность и в 1960 и 1990 и в 2026. А вот того кто инвестировал в отечественные ценные бумаги(в том виде, в котором они тогда были) в 60ом или 90ом в 98ом ждал сюрприз.
А что было, если взять точку отсчета не 2022 год, а 2008 год? А если с 2000?)
Найдейтся крайне мало точек, с которых можно взять что б моекс обогнал недвигу на текущий момент. В большинстве случаев будет строго наоборот.
Ну и вопрос, когда вы брали в 2022 году. Если считать от лета, то тот же помоекс, как вы говорите дал 62% доходности, которую вы сейчас легко можете зафиксировать одним нажатием кнопки.
Поздравляю, вы выбрали одну из лучших возможных точек начала отсчета и получили 62% доходности за почти 4 года. Мою годовую доходность)
Shpankov
Прям от самого термина просто прослезился - справедливая цена!
Мечта всех гурманов.Знаете, что такое "справедливая цена"? Это когда из стоимости жилья уберут всю коррупционную составляющую, а наценка к себестоимости строительства не будет превышать 10%. И получим цену за квадратный метр нового жилья в 40-50 тысяч. Вот это будет справедливая цена.
Einherjar
Для кого?
Ну допустим.
По такой схеме квадратный метр в Москва-сити и в Усть-Камчатске должны стоить одинаково, раз из себестоимости исходим, бетон он и в африке бетон.
При одинаковой цене довольно очевидно что не менее 999 человек из 1000 предпочтут купить таки первый вариант (можно опросить окружающих и убедиться).
Первого варианта так же очевидно на всех не хватит. Соответственно включается принцип кто первый встал того и тапки. Первым встанет кто? Кто будет скупать недвижку под аренду, они мониторят рынок и проч и первые в курсе, соответственно они пропылесосят рынок, а остальные будут довольствоваться регионами за те же деньги. Для обычных людей добавилось справедливости? Не очень как то
Решается только ограничениями. Ок, объявляем что больше 1 квартиры иметь это антиобщественное буржуйство и нельзя. Порядочный гражданин обязан довольствоваться малым. Справедливо? Сомнительно, но окэй.
Но желающих все равно сильно больше чем квартир. Все опять в драку-собаку.
Что делать? Ограничивать возможность покупки местом рождения? Это справедливо?
Так что нет, такого понятия не существует
Shpankov
Любая модель, доведённая до абсурда, выглядит нелепо. Но можно ведь и не доводить до абсурда.
С чего бы это вдруг? В себестоимости считается всё - включая стоимость доставки стройматериалов, повышенные расходы на тепло (как для строителей, так и для будущих жильцов), наличие готовых коммуникаций или необходимость строить новые, высокие северные зарплаты, и т.д. и т.п. Всё это считается, калькулируется, учитывается и включается в себестоимость жилья. И я не удивлюсь, если стоимость квадратного метра в Усть-Камчатке будет выше, чем в Москве. Внезапно, да? И очень пугающе, ведь:
А вот скажите мне: если человек живёт и работает в Усть-Камчатске, Хабаровске, Екатеринбурге, то нахрена ему сдалось это московское жильё? Он на работу как ездить будет каждый день? И если вы рассматриваете жильё исключительно как вложение капитала, то вы сильно ошибаетесь - люди просто хотят жить в своей квартире, в своём доме. Там, где они живут, работают, хоронят родителей и растят детей. Сделайте им достойную зарплату, обеспечьте работой в конце концов, постройте жильё, театры, центры развлечений, спортивные сооружения и дома отдыха - да хрен вы их выманите в Москву, где жизнь превращается в вечную гонку и борьбу за место под солнцем.
А давайте сначала их спросим - откуда у них такие деньги на десятки квартир? Они что - работали больше всех и поэтому получили в сто раз больше? А то ведь получается довольно абсурдная ситуация: жулики и прохвосты грабят население, хапают миллионы и миллиарды нетрудовых денег, а потом ещё втридорога впаривают фактически сворованное (раз на ворованные деньги) жильё по конским ценам тем, кого они только что обокрали. И это реально самая эффективная экономическая система, вы серьёзно?
Конечно. Если система изначально настроена на то, чтобы воры безнаказанно грабили, а остальные их обслуживали и называли "успешными бизнесменами", при этом беря на свой хребет абсолютно все затраты и на себя, и на воров, и наполняя из своего кармана весь бюджет, который затем снова будет разворовываться ворами - какую вы тут справедливость ждёте? Своим - всё, остальным - закон. Красота ведь, правда?
Нет. Решается всё чистой бухгалтерией. Здравствуйте, гражданин, квартирку покупаете? Отлично - расскажите, откуда у вас деньги. А, за книгу гениальную получили гонорар? Милости просим - вот вам квартирка, новенькая, заработали. А вам сразу три квартирки нужно? Замечательно же! Вы, значит, три гениальных книги написали? Нет? Значит - картины нарисовали и выгодно продали? Как нет? Может, вы три года в доменной печи по 10 норм делали в день? Тоже нет? А откуда, так сказать, дровишки? А, всякие прибыльные схемы, офшор, крупные инфраструктурные проекты и всё такое? Ну, отлично - давайте пройдём в соседнюю комнатку и вместе посмотрим, какие у вас успешные схемы - может, и всем остальным тоже захочется такие же схемы применить, чтобы хватило хрен с ним хотя бы на одну квартирку...
Что, выглядит как фантастика? Хотя, вроде бы, ни инопланетян в тексте нет, ни манны небесной. Дебит-кредит. Поработал-получил. Украл, выпил - в тюрьму. Что тут фантастического? Весьма жизненно. Но мы-то с вами понимаем, что в любом расследовании главное не выйти на себя самого... Вот так и живём. Без подписи в телевизоре даже не сможем отличить, где жулики, а где непримиримые с ними борцы...
Порядочный гражданин обязан довольствоваться тем, что честно заработал, своим трудом. А непорядочный обязан сидеть в тюрьме. И не наоборот, когда в тюрьму идёт тот, кто с голодухи магазин бомбанул, а тот, кто целый завод украл, идёт в свой новенький загородный дворец.
Рили? А вот у меня какое-то иное впечатление сложилось, глядя на новостройки, заселённые на треть. Сам в таких домах пожил. Две квартиры на этаже с жильцами (и то съёмными), а три квартиры пустуют.
Современные технологии строительства значительно улучшились за последние 50 лет. Что же, так и не можем обеспечить всех бездомных жильём, построенным из песка, которого умотаться в стране, цемента, которого не меньше песка, глины, которой хватит на две планеты, дерева, которого тайга, пластика, которого полные недра, железа, которого просто завались? В чём проблема-то? Сами догадаетесь?
Прежде всего - думать. Анализировать ситуацию и искать, из-за чего затыки. Где те точки, в которых цена вдруг взлетает до небес. На каких этапах происходят неправильные вещи. Это же не ракетные технологии, обычная бухгалтерия. Дебит-кредит.
Einherjar
То что вы описываете звучит конечно прекрасно, но на практике невозможно.
Shpankov
А что конкретно делает это невозможным? Есть какие-то принципиальные, фундаментальные ограничения?
И, к слову, эта модель уже была реализована и работала. И неплохо работала, много лучше, чем сегодняшняя. А были и ещё более интересные реализации - как в Ливии при Каддафи, например. Вот что пишут очевидцы:
Как видите, ничего фантастического в том, чтобы обеспечить всех жильём, нет.
Einherjar
Всеобщую справедливость? Да, есть фундаментальные ограничения - люди.
Страна мечты просто
В отрыве от всего остального может быть, но от перекоса в полное обеспеспечение одним типом благ и отсутствием всего остального ценность такой системы теряется. Да даже на далекую Ливию смотреть не обязательно - совок был неплохим примером того, как вроде бы хорошо звучащая теория превращается в какую то дичь на практике.
Shpankov
Подождите, я разве хоть слово сказал про всеобщую справедливость? Я чисто раскидал бухгалтерию - что да как. Дебит, кредит, себестоимость, законность средств. Тут нет ничего про всеобщую справедливость.
Мы не оцениваем страну. Мы говорим о возможности или невозможности обеспечить всех нуждающихся жильём. Я считаю, что это возможно и очень легко достижимо, уже сегодня. А как считаете вы?
Никакого перекоса в моих примерах нет. Строительство - это одно из самых древних занятий человека, сегодня в строительстве до сих пор в основном используются примитивные материалы, не требующие высоких технологий. Поэтому я искренне не понимаю, какие здесь могут быть принципиальные ограничения.
avinogradov
Всё уже придумано давно. Справедливая цена это цена при которой аренда даёт доходность как депозит +-1%, по этому критерию цена сейчас на вторичку в 2-3 раза завышена. На первичку а 5+ раз.
Mimocrocodile1
При ставке 15%. То есть положить деньги на депозит на 9 месяцев или влезать в проект на 3-5 лет с тучей рисков и получить такую же доходность. Кажется я заню, что выберет любой адекватный человек.
И даже в этом случае получим >250к в Москве, возможно сильно больше. За 40-50к вы получите что-то типа хрущевки в голом поле без инфраструктуры, без коммуникаций.
Печально, что такие коментарии набирают +, казалось бы это ресурс у аудитории которого должно быть хоть немного критического мышления.
Shpankov
Проценты по кредитам входят в себестоимость жилья. Вы этого не знали?
А что, в Москве дома строят из золотого песка? :-)
А вы не допускаете, что это вы чего-то недопонимаете?
Mimocrocodile1
Я точно знаю, я все таки тим лид в софтварной компании, а не СЕО в каком нибудь ПИК. Поэтому написал >250к, а не >400к, что намного ближе к истине в моем представление. Но так сложилось, что в моем окружение довольно много людей связаных со стройкой, плюс покупка 3 квартир за последние 3 года(семейная ипотека сама себя не использует) дают какое-то понимание в теме. И когда знакомый проектировщик матерится, что в АГР, которое им согласовала Москва, только фасады добавят 25-30к себестоимости на метр(и речь ни разу не про Deluxe), а через 2 дня какой-то человек меня пытается убедить, что весь себес 45-50 за метр, то у меня возникают вопросы к интеллектуальным способностям этого человека.
Более того, теперь и всю социалку будут строить из него же. Забавно видеть, как абсолютно не разбираясь в теме, вы высказываете мысли "космического масштаба и космической же глупости".
И давайте просуммирую ваши "маржа не больше 10%", и себестоимость "45-40 за метр". То есть 5 т.р. с метра маржи. Строя небольшой ЖК на 30000 кв. м. маржа 5 млн рублей. О да, это так заманчиво влезть в огромный, сложный проект с кучей рисков, что б за 3-5 лет заработать полугодовую зарплату тим лида.
И давайте просуммирую ваши "маржа не больше 10%", и себестоимость "45-40 за метр". То есть 5 т.р. с метра маржи. Строя вполне приличный ЖК на 20000 кв. м. маржа 100 млн рублей. О да, это так заманчиво влезть в огромный, сложный проект с кучей рисков, что б за 5 лет заработать(если все пойдет хорошо, конечно) в 2 раза больше чем обычный тим лид, который вообще ни чем не рискует, сидит себе вместо работы коменты на хабре строчит.
Shpankov
Смело.
Между тем, вы даже не попытались понять (в отличие от других, кто плюсовал мой комментарий), о чём я говорил. Вы теперь пытаетесь апеллировать к цифрам, которые как раз и являются результатом огромной коррупционной составляющей и завышенных цен по всей цепочке поставок стройматериалов, почему вам и кажется, что моя ценовая рамка нереальна. И вы правы: в текущих условиях - конечно нереальна. Но я писал о других условиях - без коррупции и завышении цен.
Между тем, стоимость строительного карьерного песка что в Москве, что в Екатеринбурге составляет около 600 рублей за куб. Так что вы снова не попали в реальность.
А вы точно тимлид в IT? :-)
Во-первых, я говорил про стоимость квадратного метра в 40-50 тысяч. Давайте возьмём себестоимость одного кв метра 50 т.р. - для удобства калькуляции.
ЖК на 30 тыс.кв.м. Умножаем на 50 тыс. Результат - 1,5 млрд руб. Наценка 10% на эту сумму - это 150 млн рублей. Чистой прибыли. Зарплата как строителей, так и руководства компании, все текущие затраты, банковские проценты, абсолютно все затраты уже заложены в себестоимость. Эти 150 млн могут идти на развитие, на премии и т.д. Это - чистая прибыль.
Ещё раз: зарплаты всех причастных - начиная от сторожа на стройке до топ-менеджмента компании-застройщика - уже включены в себестоимость жилья.
Пожалуйста, проверяйте то, что пытаетесь сказать.
Mimocrocodile1
Тут опечатка конечно, хотел написать "точно знаю, что не все знаю"
Если вам интересно обсудить, что там в мире розовых пони - пожалуйста. Мне интересно заработать денег в этой реальности.
Во-первых, 30 тыс продаваемой площади это уже прям большой ЖК. В лучшем случае от старта всех согласований до финиша 5 лет(скорее больше). 150 млн за 5 лет, то есть 30 млн в год. И все еще всего лишь в 3 раза больше зарплаты обычного тим лида. С учетом всяких факапов мат ожадние как бы не получилось меньше все той же зар платы тим лида. При запредельном риске, нереальном объеме требуемых компетенций и ожидаемого гемороя.
Ну то есть такие вещи как отчисления на социалку(1 место в школе 4.5 млн, поликлиника 1 посещение в смену - 7.7 млн ), рост себеса из-за безумных требований к архитектуре, дорогие инженерные системы, осбенно если у вас доминанта на 150+ метров(а хрен вам АГР без нее согласуют) и т.д. вам ни о чем не говорит? Продолжаете мысли "космического масштаба и космической же глупости".
Shpankov
Отличие человека от животного заключается в том, что человек может и должен менять реальность для достижения лучшего обеспечения себя любимого всевозможными благами. И если коррупция мешает нормальной жизни - разве не логично от неё избавляться? Вы же не считаете, что это норма жизни, надеюсь?
Я когда-то лет 10 назад занимался изучением вопроса и выяснил, что коррупционная составляющая в стоимости квартир превышает 50%. Это была инсайдерская информация от крупного застройщика. Думаю, сегодня ситуация много хуже.
Знаете, зарплата 10 млн в год - это те самые 2-3% богатых в стране. Средняя зарплата более 90% жителей за вычетом сверхбогатых составляет около 70 тыс в месяц сегодня.
Кроме того, снова напомню, что 150 млн - это чистая прибыль, помимо зарплаты всех, включая топ-менеджмент, который и так получает зарплату ежемесячно много выше средней.
Запредельный риск - это у вингсьютеров. Не надо героизировать застройщиков.
Ещё раз: абсолютно все затраты на материалы, зарплаты, отчисления, налоги (кроме налога с прибыли), выплаты, согласования, комиссии, абсолютно все затраты уже включены в себестоимость. Вы никак не хотите принять реальность, живя в мире фантазий и смутных догадок. :-)
Mimocrocodile1
Так вы утверждаете, что вся эта себестоимость каким-то чудом должна быть 40-50к за квадрат. Я вам написал некоторые, но далеко не все причины, почему она примерно на порядок выше.
Грустная статистика. Вот только людей обладающих компетенциями, возможностями и готовностью реализовать ЖК на 30 тыс квадратов ни 2%, ни 0.2% и даже ни 0.002%. Поэтому с фига ли им они должны смотреть на Васю работающего за 70 т.р. непонятно.
Тут все зависит от того какое значение слова норма вы используете.
Норма — это узаконенное установление, общепринятое правило, образец или средняя величина, определяющая состояние чего-либо.Если про закон или мораль - нет, если про общепринятое правило используемое во всем мире - то да.Shpankov
Я эти причины называю прямым текстом.
Для справки, стоимость 1 кв м в многоквартирном строительстве (типа ЖК на 20000 кв м) без отделки составляет около 25-30 тыс руб - это материалы, аренда оборудования, зарплаты рабочих и даже прибыль застройщика. Дальше думайте сами.
К слову, точно такие же заливные многоквартирники в Воронеже или Челябинске даже с учётом коррупционной составляющей стоят около 100 тыс руб за кв м.
А разве они не для этого Васи строят жильё?
Норма - это без коррупции.
А для вас какая норма?
Mimocrocodile1
Ладно, вы абсолютно правы. Накинем еще столько же на откаты(вы, видимо, лично Сергею Семенычу чемоданчики носили, раз так уверенно об этом говорите). Итого 50к за метр. Продать премиум в пределах ТТК по 750к за метр сейчас вполне реально. Итого 700к с метра. Ух, у меня аж привстал. Что же вы ждете, основывайте скорее свою компанию и приступайте. Когда будете в первой сотне forbes, при такой доходности это вопрос нескольких лет, дайте знать.
Во-первых нет, ни в одном крупном мегаполисе человек со средней по стране зарплатой не может позволить себе нормальное жилье без ипотек, субсидий и всего такого. Во-вторых, почему зарплата клиентов компании должна влиять на доходы собственника? Посмотрите на условную Zara, одежда для не самых богатых людей и ~100 млрд$ состояния у собственника.
Если вы хоть на минуту вынырните из своих буйных фантазий про то, как все должно быть, в реальность и хотя бы прочитаете мой предыдущий коммент, там уже есть ответ на этот вопрос.
Shpankov
я вам чуть ниже дал сегодняшние цены на кв метр жилья в Челябинске и Воронеже - около 100 тыс руб за метр. Точно такой же бетонный заливной дом. И будьте уверены - коррупционная составляющая там тоже есть. И за землеотвод, и за согласования, и т.д. и т.п. Те же технологии, те же материалы, те же квадратные метры. Но стоят 100 тысяч. Удивительно, не находите? Уберите коррупционную составляющую и получите те самые 50 т.р., о которых я говорил вначале.
А в Москве эта коррупционная составляющая просто зашкаливает. Причём, на всех уровнях, начиная от землеотвода и заканчивая приёмкой.
Ну, нет - так нет. Не суть важно. Не об этом речь.
Вы не ответили, является ли для вас коррупция нормой.
Mimocrocodile1
Типовая бетонная коробка где-то в картофельном поле и 200 метровый небоскреб со всей социалкой должны иметь одинаковую себестоимость метра. Очень логично.
Пару месяцев назад писал небольшой сервис для знакомого, собрать показания с нескольких датчиков, обработать, отдать пользователям. Дня за три на пару с клодом(в основном клод) справились, попросил 1000$ за это. Система управления ядерным реактором стоит на много порядков дороже. Удивительно, не находите? Все тоже самое. Собрать показания с датчиков, обработать, показать пользователям.Тот же продукт - код программы, работа за теми же компютерами выполнятеся. А стоит на много порядков дороже. Видимо, софт управления ядерным реактором тоже стоит 1000$, а все остальное откаты.
Вы точно умеете читать? Мой ответ выше:
Тут все зависит от того какое значение слова норма вы используете. Норма — это узаконенное установление, общепринятое правило, образец или средняя величина, определяющая состояние чего-либо. Если про закон или мораль - нет, если про общепринятое правило используемое во всем мире - то да.
Что именно в этом ответе вам непонятно?
Shpankov
Нет, мы говорим про типовую застройку ЖК спальных районов.
Из этого набора слов непонятно ваше личное мнение по поводу коррупции. Хотя бы в отрасли домостроения.
Mimocrocodile1
Понятно, опять разговоры про мир розовых пони. Кому в Москве сейчас согласовывают типовую застройку ЖК спальных районов? Даже в реновации уже архитектурные излишества подавай.
Да, конечно, я тоже за все хорошее, против всего плохого. Еще мне не нравится, что зимой в Хибинах полярная ночь, а pi = 3.14..., а не 42. Но, во-первых, повлиять на все это я никак не могу. А во-вторых, совсем не факт, что если pi станет равно 42, жить станет лучше.
Shpankov
Типовые ЖК в спальных районах - это мир розовых пони? :-)
Впрочем, это уже идёт флуд, так что нет смысла продолжать.
И - да. Про коррупцию вы всё-таки постеснялись ответить прямо.